谢逸枫：房地产新的举措将很快会出来？

文/谢逸枫

房地产层层危机爆发一触即发，房企已到生死存亡的关键时刻，稳定经济必须先拯救房地产行业。现在千亿房企濒临退市、清盘、股价纷纷跌破1元，越来越多民营房企二次违约、逾期交房、信用风险再现。

根据上海票交所公布的《截至2023年4月30日承兑人逾期名单》显示， 截至2023年4月末发生3次以上商票逾期，且月末有逾期余额或当月出现票据逾期行为的 房地产项目公司数量1447个，环比增速5.5%。

【资料图】

房企再融资政策落实不到位，实际上房企获得融资非常艰难。根据克而瑞的数据显示，2023年前4月，国企、央企的发债量为1148亿元，同比增长5％。但是民营房企发债量仅182亿元，同比大幅下降48％。

数据显示，截止2023年前三季度，房企到期债券总规模为5573亿元，其中有4081亿元属于民营房企，占比达73％，意味着获得的融资无法还到期债务。一旦没有按期支还债务，肯定是会爆发二次债务违约潮。

2020年1月-2023年4月，债务违约房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。出险房企主要通过处置资产，项目与土地并购，债务展期、以资抵债和债转股的形式实现债务重组，部分企业通过逆向混改（2家）形式化解风险。

目前看房企债务重组（以资偿债、债转股和修改债务条件）、逆向混改（股权转让和增资扩股）、债务展期、资产处置的效果非常差，90%的以上的险情民营房企债务重组、债务展期（只有9家房企）、项目与土地并购、资产处置等失败。

销售回款的资金难支撑公司的经营、支付利息、到期债务等。广发证券数据显示，2023年一季度央国企销售额较2022年、2019年同期分别增长39％、35％。而大多数民企销售呈下降态势，较2022年、2019年分别下降30％、45％。

暴雷房企发展到现在，没有预期风险逐渐消失，反而正在形成如下的“死亡螺旋”，即房企债务违约→股票、债券暴跌，信用丧失、再融资失败，无法筹资，购房者缺乏信心、销售回款困难、进一步导致无法还款，继续违约...重复这个循环。

基于去年金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭、保交楼政策及2023年以来地方楼市政策放松的效果不如预期，为警惕房地产陷入重蹈覆辙的危机，带给经济、金融、产业、财政收入、就业、预期稳定的冲击，下一步房地产史诗级救市举措将很快出台。

当前房地产A股、港股动荡，上市房企股价纷纷跌破1元，强制退市。而房企危机重重，债务二次违约，逾期交房。融资不通畅，市场企稳不牢固，融资端、销售端难支撑投资，意味着史诗级救市很近了、不远了。

第一是房地产业作为托底中国经济大盘的支柱产业，稳定中国经济的压舱石，特殊时期，最离不开房地产的支撑。尽管2016年以来强调房住不炒，按照目前经济发展形势，还需要房地产健康发展。

第二是去年以来的金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭及保交楼政策、地方政策放松的救市效果不明显，已低于市场预期。因为房企融资没有因为这些政策而改变困境，而市场销售端难支撑资金链，供需两端均陷于泥潭苦苦挣扎。

第三是目前的房地产市场企稳基础不牢固，资金端无法传导到投资端，需求端无法传到市场端，市场难以长期的健康循环发展。土地供应下降，购房需求萎缩。区域分化严重，冷热不均。库存上升，区域过剩。

第四是房企自救太多失败，债务、资金、信用、交房、股价、退市的危机、风险未解决，呈现扩大趋势。二次违约、逾期交房、清算、退市、股价跌至1元的现象增多，一旦房企大规模的集中爆发，必导致房地产资本市场崩溃。

当前房地产、房企、市场尚未走出困境，危机、风险尚未解除。改变目前经济、房地产市场、房企、资本市场、债务等一系列的危机、风险局面，最好的策略不是拖延，不是补漏洞，不是瞻前顾后的执行已出台的救市政策，不是挤牙膏的放松政策，是现在加大救市力度。

下一步房地产史诗级救市举措，建议可以考虑从八个方面全方的、大范围的、大规模的对房地产、房企实施刺激、扶持计划，重振房地产，重塑市场信心。让最大的楼市内需再次承担拯救经济，实现房地产三稳、经济平稳增长的目标。

第一是出台落实“金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭、保交楼”政策的责任政策，监督银行、地方等相关部门积极的全面落实“金融16条、房企三支利箭”政策，对不执行不落实的单位负责人约谈、问话，计入考核。

第二是三道红线、房地产贷款集中制暂缓3年（2023.6-2026.6）执行，给房企3年过渡期，应对债务、资金、信用、交房、股价、退市的危机、风险。同时让房企有一定的资金链稳定空间，好扩大投资，平衡供需。

第三是限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住、限楼盘户型与面积的政策放松，取消。一线城市的限购放松，全面调整纳税或社变纳税年限为一年或半年，人才享受本地户籍的购房政策，降低落户门槛。

全国城市限贷放松（商业、公积金贷款），包括一线城市，全部城市实施认房不认贷，首套房贷首付20%，二套房贷首付30%，支持首次与改善住房需求。首套房的房贷利率重回打75折，二套房的房贷利率破4%。

一线城市全面取消限售、限价、限签、限离、限商住、限楼盘户型与面积、土地出让限制的政策。二三四五六线城市全面取消限购、限售、限价、限签、限离、限商住、限楼盘户型与面积、土地出让限制的政策。

第四是房企、房地产市场交易买卖、土地出让方面的税费免减。不仅可以减少房企经营、投资成本，还可以让购房者获得购房低成本的银实惠，刺激住房需求，恢复市场信心，可谓是利市利企。同时对首次、改善、人才购房财政补贴。

第五是降准、降息、大额的中期借贷，全面释放市场流动性，输血房地产，房企，降低资金使用成本。同时加大信贷、房贷的供应，让房企经营更平稳，让市场尽快的企稳，让购房者恢复入市信心。

第六是重启商品房去库存政策，凡是超过去化周期16个月的高库存城市，实施低首付、低税费、低利率的政策；实施购买商品房转成保障性租赁住房、共有产权住房、公租房；实施棚改货币化、房票安置。

第七是针对房企债务，除了落实好“金融16条、房企三支利箭、股权融资优化5条新政、第四支箭、暂缓3年三道红线、房地产贷款集中制政策外，由五大国有银行市场部、理财部各自出2万亿元，作为暂时化解债务的资金来源，购买债券、商票等，实现循环发展。

第八是针对房企保交楼，全面落实好之前一系列保交房的保函置换商品房预售款、房地产交楼基金、政策性专项借款、无息专项借款、棚改专项债、PSL政策外，可以放开资管（保险、信托、基金、证券）的资金进入保交楼。

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